8月28日，创业板文科创产业园区运营服务商第一股德必集团（300947.SZ）发布了2023年半年报。

半年报显示，2023年上半年，德必集团实现收入5.23亿元，同比大增28.84%；同期实现归母净利润716.01万元，同比减少85.91%。2023年第二季度，德必集团实现收入2.84亿元，同比增长51.05%，同期实现归母净利润468.05万元，同比减少81.4%。据披露，营收的强势离不开前期新拓项目逐步进入招商运营期带来的收入贡献；而同期的利润表现，则主要与部分新拓项目仍处爬坡期，收入增长尚无法覆盖相对固定的成本费用有关。

一方面，德必集团的第二季度营收和利润表现均好于第一季度，显示了业绩进一步修复的趋势；另一方面，上半年，德必集团的经营性现金流量为3.33亿元，同比大增104.54%，现金造血能力大大增强。

(资料图)

重要的非财务数据方面，截至2023年6月30日，德必集团的园区管理面积超133万平方米，较2022年底数据，增幅达约12.71%。

大步快走 稳中有升 在管面积再创新高

公司营收取得靓丽的同比增幅背后的原因是多元的。一方面，部分由于去年的综合因素影响，可比基数较低，给增长留出了空间；更重要的是，同时，德必集团前期的新拓项目开始进入招商运营期，收入来源不断壮大充实。

截至2023年6月底，德必集团作为行业内屈指可数，能够实现跨城市、跨区域、规模化、连锁化发展的优质产业园区运营服务商，在国内的上海、北京、深圳、成都、南京、杭州、苏州、长沙、合肥、西安、武汉、徐州等多个城市，及意大利、美国等海外地区运营管理了74个文化创意产业园区，运营管理面积超133万平方米。

具体分经营模式来看，德必集团承租运营园区65个，运营管理面积约110万平方米；参股运营园区6个，运营管理面积约20万平方米；受托运营园区3个，运营管理面积约3万平方米。德必集团正在积极加快向“受托运营”等新模式的升级，以构建“数字化+智慧园区平台+产业生态圈”为方向，期待实现良性的长期发展。

有关利润的同比减少，可以发现主要来自于运营成本的大幅增长。德必的业务稳定性高，因此收入与成本也呈现稳定的特征，但是两者之间存在暂时“错配”的可能。反映在财报方面，一方面，成本的确认更加刚性，从拓新客户到确认收入存在时间性差异，换言之，新拓项目尚处于爬坡期，收入的增长尚无法覆盖相对固定的成本费用，导致归母净利润、扣非后净利润、每股收益均下降；另一方面，随着2021年新租赁准则的实施，使用权资产和使用权负债的入表，也给收入成本结构上造成了一定影响。

树立标杆引领行业 创新发展频获肯定

作为行业龙头，除了在业绩提升上继续努力外，德必集团也在不断探索公司业务更好创造社会效益的可能，并定期总结升华成功经验，为行业献上“德必蓝本”。

城市更新作为一项系统工程，不仅是建筑物和设施的升级改造，更是对城市建成区物质空间形态、经济社会结构以及人居环境质量的不断改善。作为国内最早提出并落实“城市更新”概念的企业之一，德必集团始终身体力行，并推陈出新，理论与实践并进；此前《西安城市更新发展——文化&科技创新趋势白皮书》的发布即体现了这一点。

德必集团董事长贾波今年在接受媒体采访时曾表示，“好的城市更新应该满足这么几点，一、能够助力城市经济的可持续发展；二、能够传承历史文脉；三、能够满足低碳环保的要求；四、能够改善社区民生激发社区活力。”他认为，“城市更新要注意不能用开发的思路和工作方式，谨防大拆大建、大修大补，城市更新是精细化操作，是细水长流的持续存在。”

在管理团队明晰的思路下，德必集团走出起家的上海，向更多各具文化特色的城市而行，大力开拓自身的战略版图。8月初，子公司苏州市德必桃花坞文化旅游产业发展有限责任公司成立。该项目核心定位为：姑苏区最高处的桃花园林，项目结合在地文旅，打造“可观、可居、可游、可学”的苏式典范园区，形成“B端+C端”的新型产业融合园区；与苏州桃花坞片区联动，串联北寺塔、报恩寺、唐寅故居、泰伯庙等文化景点，打造独具特色的文体旅综合项目；并以“城市·历史·文化”为依托，古今融合再现桃花坞风雅，以文化赋能商业和产业，再现桃花坞的江南水乡人文生活气息。

作为综合性的文体旅资源共享项目，桃花坞项目是德必深耕文体旅融合发展模式的重要探索，服务于集团在长江中游城市群与陕川渝西三角经济区的长线布局；这种文体旅融合模式，在业内具备一定的创新性，对在地城市更新和产业升级的助力显然会更深入。

精细化操作也是德必一直坚持的实践，在创造商业价值的同时，也为社会价值和艺术价值贡献力量：2023年，云亭德必易园荣获“2022第九届法国双面神“GPDP AWARD”国际设计大奖办公空间类—国际创新设计大奖”；金龙湖新天地荣获“2022年度文旅工作先进单位”……同时，以“朱敬一书法艺术展”、“创意双城汇-中意活动月”等为代表的线下空间活动，正更为润物细无声地实现着“激发社区活力”。

德必集团在不同领域的布局正在开花结果：一方面，作为文科创产业全价值链服务商，正在陪伴飞书深诺、36氪、樊登读书会等客户成长，更好地构筑起轻公司生态圈；另一方面，积极推进“文创+科创”的转型升级：2023上半年，德必世纪WE国际数字科技中心揭牌；旗下智链合创于年初成为国家文创实验区“云园区”的主要共建方，其后6月即先后宣布与海康威视和用友网络达成战略合作等，于科创领域持续推进。

2023年是德必集团上市2周年，同时也是德必成立20周年，从2023年半年报看，在复杂的宏观大环境下，持续深耕的德必集团继续实现了收入增长，保持了在业内的领先地位。上半年，德必集团积极推进投资者交流活动，分别接待了网络交流和实地调研，更好地在资本市场济进行了价值传播。

下半年，随着政策工具的陆续落地，行业走势对德必发展而言，较为乐观。行业下行周期恰恰是优秀企业低成本扩张的难得机遇，如果龙头公司利用品牌和规模优势地位，充分利用经济下行周期的特点，深入调研，审慎决策，抓住机遇果断出击，有望实现积极稳健的低风险低成本扩张和并购。

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